很多朋友跟站長喝咖啡
還是會問：「2018能投資房地產嗎？」
我們先來討論房地產投資利潤來源：
一、收租
二、價差
三、其他用途
(圖片截自網路)
先看收租
收租分成兩種計算方式
一是IRR，二是ROI
【IRR公式】
(房租 - 管理成本 )x12 / 房價 = IRR
以站長台南房為例：
( 15,000 - 1,000 ) x12 / 340萬 = 4.9%
也就是收租報酬為 4.9%
這是最多人用的算法，也是最實際的算法
#要注意房價要納含所有成本，如仲介費
【ROI公式】
(房租 - 管理成本 )x12 / 頭期款 = ROI
同樣以站長台南房為例(自備140萬)
( 15,000 - 1,000 ) x12 / 140萬 = 12%
ROI算法會高於IRR很多
主要會用在兩個時候
一、你不打算長期持有，反映短期收益
二、某些投資公司拿來誆投資人的數據
不過這樣的計算方式
眼尖的朋友有沒有注意到什麼？
哼哼，沒錯
不過上述的IRR或是ROI
都忽略了房貸成本
同樣以台南房為例
每月房貸本利攤是9,000元
所以實際IRR：
( 14,000 - 9,000 ) x 12 / 340萬 = 2.1%
ROI則是：
5,000 x 12 / 140萬 = 4.2%
(圖片截自網路)
站長！我已經頭昏了，太多數字！
站長！可以說中文嗎？
意思就是
IRR = 計算還本的時間
台南房IRR前20年 2.1% = 42%
台南房IRR無貸款 4.9% / (100% - 42% )= 12年
20年+12年=32年
也就是靠收租，台南房持有32年後
會獲得一棟實體房子(老房子......)
以及340萬的租金
ROI = 現金報酬率
就是你在衡量手上有一筆資金時
到底短期可以放哪裡投資
同樣以140萬計算
投資台南房子是4.2%
存股票是5%
躉繳美元儲蓄險是3.85%
再衡量完風險(如變現性、容易度、管理問題等)
你就知道這筆資金可以去哪邊停泊
至於怎樣的IRR或是ROI才算高？
這見仁見智，因為每個人手邊的工具不同
所以無法從而比較
(不過基本上沒超過4%真的不用考慮)
無論IRR或ROI，要提高只有兩個方法：
1.提高租金收益
2.減低購屋成本或是總價
(圖片截自網路)
下週我們再來介紹價差與其他收益喔
祝褔大家
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