都市更新，簡稱都更
原意是政府要將老舊社區與房子汰舊換新
一方面是重視老屋安全
二來是改善都市面容與道路規劃
確定都更時，老屋及土地會由政府或建商買下
所以不少投資人或有祖產的朋友往往可以獲取大利潤
甚至有不少朋友當初買房就是為了未來都更
房子此時就只是過渡品
(說明了為何有些爛物件還是有人要，因為未來可能都更)
但都更，真的那麼容易嗎？
今天就來稍微說明都更的過程吧！
(沒興趣的同學可以先離席惹)
都更有三種方法：
一、政府公辦：決定自辦或委辦
自計畫、審議到動工，約5年
是主要套利的來源，因為時間成本最短
不過相對進場時土地或房子單價也比較高
難纏的是釘子戶(拒絕搬遷戶)！
二、建商參與：居民2/3同意、面積占3/4
自計畫、審議到動工，約15年
套利與改善居住品質兼具，但耗時最長
難纏的是釘子戶啊！
三、住戶自辦：居民2/3同意、面積占3/4
自計畫、審議到動工，約10年
這往往是為了改善居住品質推動，並無套利目的
難纏的還是釘子戶啊啊啊！
政府為了獎勵都更，今年重新放寬利多
1.容積獎勵重新放寬
2.三十年以上老屋(公寓、大樓、透天)均可都更
3.房屋稅、土增稅與契約稅減免40%
4.銀行放寬建商融資
......
講那麼多，大家最想知道的應該還是都更換算方法吧？
假設都更容積獎勵30%(不用管它是甚麼，記30%就好)
以站長台北的老家40年公寓計算
土地坪數15坪
權狀坪數20坪(容積率240%)
都更公設轉換率=1.6
20x240%x1.6x(1+30%容積獎勵)=74.88坪
74.88x0.6(記得住戶vs建商=60%：40%就好)=44.9坪
新房公設比約35%
所以站長分到新房的室內權狀坪數=44.9x65%=29.185坪
另一方面，以站長高雄買的大樓來看
權狀35坪、土地2坪(大樓土地持分都非常少喔！)
2x240%x1.6x(1+30%)=9.98坪
9.98x0.6x65%=3.8坪
有沒有發現甚麼驚人的事實？
如果沒有可以關一關網站去休息了
如果有發現，那我們再看建商預售屋的房價是否合理：
假設台北都更後一坪開70萬
剛剛說建商會拿到40%=28萬/坪
扣除利潤25%+成本15%=28x(1-25%+15%)=16.8萬/營建成本
今天重點：
1.都更計算很複雜、釘子戶很麻煩
2.都更絕非1坪換1坪，而是看土地持分
3.真的想賺都更財的朋友，一定要從土地或老公寓下手
4.未來都更只會越來越艱難(因為大樓持分太少)
5.利用預售屋價格去套代銷或建商的成本，抓殺價空間
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