很多朋友跟站長喝咖啡

還是會問:「2018能投資房地產嗎?」

我們先來討論房地產投資利潤來源:

一、收租

二、價差

三、其他用途

(圖片截自網路)

先看收租

收租分成兩種計算方式

一是IRR,二是ROI

【IRR公式】

(房租 - 管理成本 )x12 / 房價 = IRR

以站長台南房為例:

( 15,000 - 1,000 ) x12 / 340萬 = 4.9%

也就是收租報酬為 4.9%

這是最多人用的算法,也是最實際的算法

#要注意房價要納含所有成本,如仲介費

 

【ROI公式】

(房租 - 管理成本 )x12 / 頭期款 = ROI

同樣以站長台南房為例(自備140萬)

( 15,000 - 1,000 ) x12 / 140萬 = 12%

ROI算法會高於IRR很多

主要會用在兩個時候

一、你不打算長期持有,反映短期收益

二、某些投資公司拿來誆投資人的數據

 

不過這樣的計算方式

眼尖的朋友有沒有注意到什麼?

哼哼,沒錯

不過上述的IRR或是ROI

都忽略了房貸成本

同樣以台南房為例

每月房貸本利攤是9,000元

所以實際IRR:

( 14,000 - 9,000 ) x 12 / 340萬 = 2.1%

ROI則是:

5,000 x 12 / 140萬 = 4.2%

 

(圖片截自網路)

站長!我已經頭昏了,太多數字!

站長!可以說中文嗎?

意思就是

IRR = 計算還本的時間

台南房IRR前20年 2.1% = 42%

台南房IRR無貸款 4.9% / (100% - 42% )= 12年

20年+12年=32年

也就是靠收租,台南房持有32年後

會獲得一棟實體房子(老房子......)

以及340萬的租金

 

ROI = 現金報酬率

就是你在衡量手上有一筆資金時

到底短期可以放哪裡投資

同樣以140萬計算

投資台南房子是4.2%

存股票是5%

躉繳美元儲蓄險是3.85%

再衡量完風險(如變現性、容易度、管理問題等)

你就知道這筆資金可以去哪邊停泊

 

至於怎樣的IRR或是ROI才算高?

這見仁見智,因為每個人手邊的工具不同

所以無法從而比較

(不過基本上沒超過4%真的不用考慮)

無論IRR或ROI,要提高只有兩個方法:

1.提高租金收益

2.減低購屋成本或是總價

(圖片截自網路)

下週我們再來介紹價差與其他收益喔

祝褔大家

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乃皇包 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()


留言列表 (1)

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  • A01
  • 請問一下,"台南房IRR前20年 2.1% = 40.2%"的40.2%是怎麼算出來的呢?
  • 42%才對!站長腦殘
    已修改!
    謝謝A01

    乃皇包 於 2018/02/05 10:32 回覆