都市更新,簡稱都更

原意是政府要將老舊社區與房子汰舊換新

一方面是重視老屋安全

二來是改善都市面容與道路規劃

確定都更時,老屋及土地會由政府或建商買下

所以不少投資人或有祖產的朋友往往可以獲取大利潤

參考:【讀書會】薪水族也能買地創富

甚至有不少朋友當初買房就是為了未來都更

房子此時就只是過渡品

(說明了為何有些爛物件還是有人要,因為未來可能都更)

但都更,真的那麼容易嗎?

今天就來稍微說明都更的過程吧!

(沒興趣的同學可以先離席惹)

都更有三種方法:

一、政府公辦:決定自辦或委辦

自計畫、審議到動工,約5年

是主要套利的來源,因為時間成本最短

不過相對進場時土地或房子單價也比較高

難纏的是釘子戶(拒絕搬遷戶)!

 

二、建商參與:居民2/3同意、面積占3/4

自計畫、審議到動工,約15年

套利與改善居住品質兼具,但耗時最長

難纏的是釘子戶啊!

 

三、住戶自辦:居民2/3同意、面積占3/4

自計畫、審議到動工,約10年

這往往是為了改善居住品質推動,並無套利目的

難纏的還是釘子戶啊啊啊!

 

政府為了獎勵都更,今年重新放寬利多

1.容積獎勵重新放寬

2.三十年以上老屋(公寓、大樓、透天)均可都更

3.房屋稅、土增稅與契約稅減免40%

4.銀行放寬建商融資

......

講那麼多,大家最想知道的應該還是都更換算方法吧?

假設都更容積獎勵30%(不用管它是甚麼,記30%就好)

以站長台北的老家40年公寓計算

土地坪數15坪

權狀坪數20坪(容積率240%)

都更公設轉換率=1.6

20x240%x1.6x(1+30%容積獎勵)=74.88坪

74.88x0.6(記得住戶vs建商=60%:40%就好)=44.9坪

新房公設比約35%

所以站長分到新房的室內權狀坪數=44.9x65%=29.185坪

 

另一方面,以站長高雄買的大樓來看

權狀35坪、土地2坪(大樓土地持分都非常少喔!)

2x240%x1.6x(1+30%)=9.98坪

9.98x0.6x65%=3.8坪

有沒有發現甚麼驚人的事實?

如果沒有可以關一關網站去休息了

如果有發現,那我們再看建商預售屋的房價是否合理:

假設台北都更後一坪開70萬

剛剛說建商會拿到40%=28萬/坪

扣除利潤25%+成本15%=28x(1-25%+15%)=16.8萬/營建成本

 

今天重點:

1.都更計算很複雜、釘子戶很麻煩

2.都更絕非1坪換1坪,而是看土地持分

3.真的想賺都更財的朋友,一定要從土地或老公寓下手

4.未來都更只會越來越艱難(因為大樓持分太少)

5.利用預售屋價格去套代銷或建商的成本,抓殺價空間

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